نرخ سود بانکی باعث کاهش التهاب بازار مسکن می شود؟

خبرآنلاین: خانه هر روز گران‌تر می‌شود و توان مالی مردم هم برای خرید خانه هر روز کمتر. اگرچه کاهش نرخ ارز در ابتدای هفته جاری، لرزه‌ای کوتاه به بازار مسکن انداخت تا شاید بازار روندی نزولی به خود گیرد، اما ریزش قیمت ارز تنها دو سه روز به طور نیانجامید و دوباره بازار ارز در مسیر صعودی قرار گرفت.

گزارش‌های رسمی، روند صعودی قیمت مسکن را تایید می‌کند. بنا به گزارش بانک مرکزی، در ۶ ماهه نخست سال ۱۳۹۹، متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۱۹ میلیون و ۹۲۰ هزار تومان بوده است که نسبت به ۶ماهه نخست سال ۹۸، ۵۶.۷ درصد افزایش را نشان می‌دهد. این در شرایطی است که تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در این مدت به حدود ۵۴.۹ هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش، ۶۹.۵ درصد افزایش داشته است.

نگاهی به بازار مسکن در پایان تابستان نشان می‌دهد اگرچه حجم معاملات در یک تعادل نسبی قرار گرفت، اما نرخ واحدهای مسکونی همچنان رو به افزایش است و خبری از متعادل شدن قیمت‌ها نیست. افزایش قیمتی که طبق گزارش‌های منتشر شده از سوی بانک مرکزی، قدرت خرید شهروندان را هر روز کمتر می‌کند و آنها را به حاشیه شهرها می‌راند.

وضعیت بازار مسکن طی دست‌کم دو سال اخیر نشان می‌دهد روند رشد تند نرخ ارز، قیمت سکه و شاخص سهام در مقاطع مختلف، در نقش محرک اصلی انتظارات تورمی در معاملات ملک باعث هیجان خریدهای سرمایه‌ای و سفته‌بازی شده است.

موج اول جهش قیمت مسکن در تهران در این دوره با منشا شوک‌ ارزی تقویت شد و تقریبا از نیمه پارسال تا اوایل تابستان امسال، بورس نقش بازیگردان اصلی معاملات غیرمصرفی در بازار مسکن را بازی کرد. هم‌اکنون نیز انتظارات، بار دیگر از ناحیه ارز و سکه در حال شارژ شدن است.

قیمت خانه در محلات مختلف تهران

گزارش‌ها نشان می‌دهد که میانگین قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در مهرماه در شهر تهران از ۱۵ تا ۵۶ میلیون تومان بوده است. به طوری که در محله قیطریه به طور میانگین هر مترمربع واحد مسکونی ۵۶ میلیون تومان به فروش رفته است. همچنین در محله نیاوران به طور متوسط هر واحد مسکونی ۵۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان قیمت داشته است.

همچنین هر مترمربع واحد مسکونی در محله سعادت‌آباد به طور میانگین ۵۶ میلیون تومان، در محله گیشا ۴۵ میلیون تومان، صادقیه ۲۸ میلیون تومان و دریان‌نو ۳۰ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان قیمت دارد.

در این میان، در محله تهران‌پارس به طور میانگین هر واحد مسکونی با قیمت ۲۳ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان، شمس‌آباد ۲۹ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان، مجیدیه ۳۰ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان، جنت‌آباد جنوبی ۳۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان، بلوار فردوس ۳۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان به فروش رفت.

میانگین قیمت مسکن از زبان وزیر راه و شهرسازی

وزیر راه و شهرسازی درباره متوسط قیمت مسکن در تهران و عدم اعلام این آمار توسط این وزارتخانه، معتقد است: اگر قیمت معاملات مسکن در مناطق  یک و سه را درنظر نگیریم، میانگین هر مترمربع در تهران به زیر ۱۵ میلیون تومان می‌رسد.

به گفته وی، باید آمارهای واقعی و بر اساس واقعیت را به مردم ارائه داد و میانگین قیمت‌های خرید و فروش شده واقعی را به آن‌ها اعلام کنیم. قیمت ملک در منطقه یک میانگین تهران را سه و نیم برابر می‌کند.

دلیل افزایش قیمت مسکن

اما چرا قیمت مسکن بالا رفت. چندی پیش وزیر راه و شهرسازی در اظهارنظری، نقدینگی سرگردان را عامل اصلی بی‌ثباتی بازار مسکن می‌داند و می‌گوید: حجم نقدینگی لجام‌گسیخته موجود در کشور این بلا را بر سر بازار مسکن آورده است.

محمد اسلامی با اشاره به دلایل رکود بازار مسکن در چند هفته اخیر، توضیح می‌دهد: تحولات پرالتهابی که امروز بازار مسکن با آن رو به رو است، صرفا به فعل و انفعالات این بازار مرتبط نمی‌شود، بلکه حجم نقدینگی لجام‌گسیخته موجود در کشور این بلا را بر سر بازار مسکن آورده است.

وی می‌افزاید: کافی است سوداگران احساس کنند یک بازار از بازدهی خارج شده است، سریعا نقدینگی‌ها را از بازاری خارج و به بازاری دیگر منتقل می‌کنند. به طور مثال زمانی که قیمت مسکن در منطقه‌ای از تهران، پایین‌تر از حد «مقایسه‌ای» باشد، سودجویان بلافاصله نقدینگی را به آن منطقه سرازیر می‌کنند یا به قولی به آنجا هجوم می‌برند و بعد از مدتی این نقدینگی را به جای دیگری انتقال می دهند. این اتفاق به دلیل حجم زیاد پول سرگردان در بازار رخ می‌دهد و هدف ایجاد تلاطم در یک بازار است، بنابراین زمانی به بازار مسکن و زمانی هم به بازارهای دیگر همچون طلا، سکه، خودور و...هجوم می برند.

وزیر راه و شهرسازی، راهکار حل مشکل فوق و ساماندهی نقدینگی‌های سرگردان در جامعه را اعمال سیاست و برنامه های کاربردی از سوی دولت می‌داند و می‌گوید: دولت باید بتواند نقدینگی را کنترل و با جمع کردن آن از سطح جامعه، این پول‌ها را به سمت تولید هدایت کند.

افزایش قیمت مسکن بیش از درآمد خانوار

در این شرایط، حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره آخرین وضعیت بازار مسکن می‌گوید: اقتصاد کشور وارد دوران تورم شده و این افزایش نرخ تورم در بازار مسکن اثر داشته که این تورم قابل پیش‌بینی بوده است.

به اعتقاد وی، هم اکنون متوسط نرخ قیمت مسکن به بیش از ۲۰ میلیون تومان رسیده و این افزایش قیمت مسکن بیشتر از درآمد متقاضیان بوده است.

نایب رییس اول اتحادیه املاک استان تهران توضیح می‌دهد: در ماه های پایانی سال ۹۸ بیش از ۵۰ تا ۶۰ درصد قیمت مسکن افزایش یافت و شاهد رشد چشمگیر و بی‌سابقه مسکن بودیم، اما با توجه به اقدامات دولت در این بخش از نیمه دوم شهریور ماه بازار مسکن وارد رکود بدون افزایش قیمت می‌شود.

عقبایی با تاکید بر اینکه این رکود در بازار مسکن توام با افزایش قیمت نخواهد بود، عنوان می‌کند: در نیمه دوم سال این بازار با یک ثبات قیمتی مواجه خواهد شد.

شرط آرامش بازار مسکن

اما یک کارشناس بازار مسکن معتقد است؛ تعداد معاملات مسکن از ابتدای پاییز تا اواسط زمستان در سطح پایینی خواهد بود و طبیعتا قیمت‌ها به ثبات نسبی می‌رسد.

براساس پیش‌بینی حسن محتشم، اگر نرخ ارز به ثبات برسد، تا حدود دو سال بازار مسکن آرام خواهد بود. وی با بیان این‌که اغلب خرید و فروش‌های بازار مسکن از نوع سرمایه‌گذاری است، تصریح می‌کند: عمده متقاضیان برای حفظ ارزش دارایی خود اقدام به خرید مسکن می‌کنند. تعدادی از فعالان بازار مسکن وارد بورس شده بودند که بعد از افت شاخص بورس، بعضا با ضرر ۵۰ درصدی خارج شدند و به بازار مسکن رو آوردند.

این کارشناس بازار مسکن درباره نوسانات بازار مسکن نسبت به بازارهای موازی عنوان می‌کند: قیمت خانه در همه نقاط کشور به یک اندازه بالا نرفته است. به طور مثال در شمال تهران قیمت مسکن با نرخ دلار همتراز شده و حتی بالاتر رفته است اما در بعضی نقاط کشور رشد چندانی اتفاق نیفتاده است.

محتشم متذکر می‌شود: به طور کلی بازارهای بورس، طلا و ارز خاصیت نقدشوندگی دارند و همین مساله باعث تقاضای آن می‌شود. افراد با سرمایه اندک هم می‌توانند سهام بخرند یا دلار خریداری کنند، اما مسکن یک کالای درشت است و پایین بودن توان طرف تقاضا باعث می شود تا کند حرکت کند، اما از نظر ریسک‌پذیری، امن‌تر از دیگر بازارها است.

زمان توقف افزایش قیمت مسکن؟

در این میان، یک کارشناس بازار مسکن معتقد است: از آن‌جا که مهم‌ترین مولفه افزایش قیمت مسکن تورم است، خیلی بعید به نظر می‌رسد که قیمت مسکن کاهش پیدا کند و افزایش قیمت مسکن حالا حالاها دست از سر کشور برنخواهد داشت.

مهدی سلطان‌محمدی در خصوص آینده قیمت مسکن می‌گوید: تا مادامی که نقدینگی افزایش پیدا کند، تورم بالا رود و دلار گران‌تر شود، فشار افزایش قیمت‌ها بر روی مسکن خواهد بود.

به اعتقاد او، در صورتی که در سیاست گذاری‌ها تغییر ایجاد شود و گشایشی در روابط خارجی به‌وجود آید، قیمت دلار نیز تعدیل خواهد شد و می توان انتظار توقف رشد قیمت مسکن را داشت و حتی می‌توان انتظار کاهش اندکی قیمت را نیز داشت.

این کارشناس بازار مسکن تصریح می‌کند: با روندی که در حال حاضر اقتصاد کشور در پیش گرفته است، چنین چشم‌اندازی متصور نیست و بعید به نظر می‌رسد که قیمت مسکن کاهش پیدا کند، اما رشد قیمت مسکن به این شدت که طی چند ماه گذشته بوده است دیگر نیست و سرعت رشد قیمت مسکن کاهش پیدا خواهد کرد.

سلطان‌محمدی عنوان می‌کند: ۶ ماه نخست امسال عملا ماهانه قیمت مسکن به طور میانگین ۱۲ درصد افزایش یافت، ولی در شهریور ماه این رشد قیمت‌ها به ۵ درصد رسید و از شتاب افزایش قیمت مسکن کاسته شد؛ البته ۵ درصد هم عدد نگران‌کننده‌ای است.

وی متذکر می‌شود: قیمت مسکن هیچ‌گاه در ایران به صورت کاهشی نبوده و نیست و در بازه زمانی خیلی کوتاهی در تاریخ ساخت و ساز بوده است که قیمت مسکن کاهش پیدا کرده است.

پاتک سریع پولی به بازار مسکن

برخی کارشناسان اقتصادی در این مقطع، راهکار فوری برای کاهش التهابات مسکن را در افزایش نرخ سود سپرده‌ بانکی می‌دانند. این پاتک پولی می‌تواند با جذب نقدینگی، بازار مسکن را در مسیر «رسیدن به ثبات قیمتی» قرار دهد؛ چراکه مردم در ماه‌های اخیر با مشاهده تغییرات نزولی شاخص بورس، از این بازار نیز ناامید شده‌اند و بازار پول می‌تواند مقصد خوبی برای نقدینگی سرگردان باشد.

در بهترین حالت نرخ سود واقعی سود سپرده بانکی باید مثبت شود تا اثر آن به فوریت مشهود شود؛ به این معنا که نرخ اسمی سود سپرده بانکی از نرخ تورم عمومی بیشتر شود. نرخ اسمی سود سپرده بانکی اکنون ۱۶ درصد است؛ هرچند برخی بانک‌ها به شیوه‌های مختلف سود با نرخ ۱۸ تا ۲۰ درصد را نیز به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کنند.

فاصله معنادار بین نرخ سود سپرده بانکی و نرخ تورم باید کاهش یابد و از این رو طی دو سه هفته اخیر برخی کارشناسان اقتصادی بسیاری به سیاست‌گذاران توصیه کرده‌اند نسبت به تعدیل (افزایش) نرخ سود بانکی متناسب با شرایط فعلی اقتصادی اقدام کنند تا از این طریق علاوه بر مهار التهاب در بازارهای مختلف و کنترل سفته بازی، سیالیت نقدینگی نیز به نوعی کنترل شود.

به توصیه کارشناسان، نرخ سود بانکی باید حداقل به ۲۱ تا ۲۲ درصد افزایش پیدا کند تا اثر آن در کوتاه‌مدت قابل مشاهده باشد.