عدم تناسب در ارزش دارایی در ایران امروز مانند یک سرطان تمامی اقتصاد ایران را درگیر خود کرده است و دولت ایران باید تمام تلاش خود را مصروف حل این بیماری کند و در این راه کمک مردم و همه نهادهای مردمی هم یک ضرورت است. والا اقتصاد ایران سقوط وحشتناکی را تجربه خواهد کرد.
عدم تناسب در ارزش دارایی یعنی چه؟
عدم تناسب در ارزش دارایی به این معناست که در بازار ایران گاهی یک کالا آنقدر قیمتش بالا می رود که تهیه آن غیرمنطقی به نظر برسد و می توان به جای آن کالاهای ارزشمند بسیار بهتری را تهیه کرد.
در یک اقتصاد منطقی، باید بیشترین سود به بخش های مولد تعلق گیرد و اگر این قاعده در اقتصاد کشوری وجود نداشته باشد سرمایه ها همانند یک حیوان وحشی به بازار وارد می شوند و با هجوم به بخش های مختلف اقتصاد تمام اجزای آن را به هم می ریزند.
این معضل هم اکنون در اقتصاد ایران به شکل های بسیار خطرناکی خودنمایی می کند. البته واکاوی علت بروز این بیماری را به نوشته ای دیگر وامی گذاریم اما برای آن که محسوس تر این خطر را نشان دهیم یک مثال می زنیم.
عدم تناسب در ارزش دارایی یعنی کل بودجه ای که یک استان برای کمک به نوعروسان و تازه دامادها معادل یک واحد آپارتمان خیلی معمولی در شهر تهران باشد. تصور کنید آن همه جوان چه نقشه هایی برای همان مقادیر کم که دریافت می کنند کشیده اند و چه گره هایی از زندگیشان باز می شود آن وقت کل پول های اختصاص یافته به آنان در یک استان می شود یک واحد آپارتمان در گوشه ای از تهران که چند نفر فقط در آن زندگی می کنند.
غوغای عدم تناسب در ارزش دارایی در بازار مسکن
یک واحد آپارتمان معمولی صد متری در بالای شهر تهران در درگاه های فروش مجازی بالای ۸ میلیارد تومان قیمت گذاری شده است، در حالی که با این پول می توان در برخی نقاط کشور مثل بندرعباس که اتفاقا مزیت نسبی اقتصادی نسبت به تهران دارد یعنی کنار دریا و بزرگترین بندر تجاری ایران است.
ده ها بلکه صدها هکتار اراضی کشاورزی حاصلخیز و سودآور خرید یا با هشت میلیارد تومان می توان یک گله بزرگ گاو شیری خرید که هر کدام مثل یک کارخانه بزرگ تولید شیر و لبنیات عمل می کنند.
گشتی که در بازار دستگاه های تولیدی هم که بزنید خواهید دید که با ۸ میلیارد تومان می توان مجموعه ای از دستگاه های تولیدی برای یک کارگاه تمام عیار مثل پارچه بافی، تراشکاری، پرسکاری، تولید کفش و لباس و یا دستگاه های ساخت شکلات و کیک راه اندازی کرد که به صورت واقعی ارزش افزوده تولید می کنند.
چرا باید این همه سرمایه صرف زندگی در یک آپارتمان ساده صد متری شود؟ آیا این عدم تناسب در ارزش دارایی نیست که یک واحد آپارتمان در واقع کم کیفیت مساوی با یک کارخانه با چندین کارگر و خلق سرمایه به صورت واقعی باشد؟
عدم تناسب در ارزش دارایی یعنی تهران هم قیمت با نیویورک و پاریس!
محلاتی در تهران هستند که معابری تنگ، باریک،، پُر پله و شیب دار دارند، اما قیمت آپارتمان در آن هم اندازه قیمت آپارتمان در شهرهایی مانند نیویورک و پاریس است اما آیا واقعا خدمات رفاهی ارائه شده در این شهرها با تهران برابری می کند؟ آیا شاخص های رفاهی ارائه شده به شهروندان در شهری مانند نیویورک قابل مقایسه با تهران است؟ آیا زندگی در تهران با توجه به شاخص های رفاهی هم اندازه زندگی در پاریس و نیویورک است؟ قطعا چنین نیست. اما چرا قیمت املاک در تهران این قدر بالا رفته است.
این هم عدم تناسب در ارزش دارایی است و به خاطر وجود فعالیت های اقتصادی مضر و حتی بی فایده و تشکیل زنجیره های برنامه ریزی برای واسطه گری و دلالی در اقتصاد ایران به وجود آمده است. اگر در تهران محله ای که اتفاقا دسترسی های بسیار بدی دارد و کوچه هایش پر از پله و معابر تنگ و غیرقابل تردد است، آپارتمانی با قیمت های نجومی است، این یک اتفاق واقعی و مبتنی بر فعالیت منطقی در بازار نیست و آن قیمت ها نتیجه فعالیت های واسطه گرایانه و دلالی در اقتصاد ایران است که منجر به عدم تناسب در ارزش دارایی شده است.
داستانی ترسناک در بطن بازار مسکن
اما این اتفاقی نیست که به سادگی از آن بگذریم. وقتی بدانیم که چه حجمی از سرمایه های مردم هر ساله به سوی خرید این آپارتمان ها سرازیر می شود. داستان، ترسناک تر می شود آن زمانی است که بدانیم بخشی از بازار خرید آپارتمان ها و خانه ها در تهران برای سکونت و استفاده رفاهی افراد نیست بلکه نگاه سرمایه ای است که به بازار مسکن شده است.
خیلی ها خانه خریده اند که سود کنند و علاوه بر افرایش ارزش دارایی به واسطه صعود روز افزون قیمت مسکن به صورت ماهیانه سودی کلانی هم به جیب بزنند. در واقع آنها به یک واحد آپارتمان مثل یک کارخانه پرآمد نگاه می کنند.
حالا فرض کنید که یک سرمایه گذار با خرید همان آپارتمان ۸ میلیاردی می خواهد که به سود هم برسد، او شاخص سودآوری خود را در سود بانک می بیند یعنی او تصور می کند با سرمایه ۸ میلیارد تومانی که معادل قیمت مسکن او است باید از رهن و اجاره آن مسکن معادل سود ۸ میلیارد تومانی را ببرد.
سود کوتاه مدت هشت میلیارد تومان در بانک ها چیزی حدود ۸۰ میلیون تومان در ماه است و اجاره کامل ملکی با همین حدود قیمتی تقریبا معادل ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان در ماه خواهد بود. یعنی کمتر از سود بانک. اما افزایش قیمت ملک به دلیل تورم روز افزون در اقتصاد ایران، آن سود کمتر را به خوبی و حتی بهتر پوشش خواهد داد.
یعنی آنها به راحتی با خرید یک واحد آپارتمان که کارکرد سکونتگاهی دارد ، گویی یک دستگاه پول ساز خریده اند که با کمترین مالیات و عوارض و دردسرهای معمول جهان سومی کارگاه های تولیدی، مثل یک کارخانه برایشان پول روی پول می گذارد. عدم تناسب در ارزش دارایی یعنی کمتر بودن سود فعالیت یک کارخانه تولیدی در برابر اجاره یک آپارتمان!
سود مسکن بهتر از سود هر کسب و کاری!
بر اساس عرف سالیان قبل رهن کامل یک آپارتمان به نسبت عمر ساخت آن بین یک چهارم تا یک ششم خواهد بود یعنی مالک اگر بخواهد به عرف قیمت رهن ملک را محاسبه کند، طبعا قیمت اجاره ملک ۸ میلیارد تومانی را بین ۱.۳ تا ۲ میلیارد تومان در نظر می گیرد و اجاره هم به این صورت است که وقتی کسی بخواهد به جای رهن اجاره دهد به ازای هر یک میلیون تومان رهن ، ۳۰ هزار تومان اجاره پرداخت کند.
به عبارتی اگر کسی یک ملک هشت میلیاردی را بخواهد به صورت کامل اجاره کند اجاره بهایش چیزی در حدود ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان در ماه خواهد بود. نگاهی به آگهی های رهن کامل نشان می دهد که تا حدودی قیمت رهن و اجاره بر اساس همین فرمول است.
قیمت مسکن هم اکنون در فرمانیه تهران به عنوان یک محله گرانقیمت در تهران، بین ۵۵ تا ۹۰ میلیون تومان بسته به نوع امکانات و سال ساخت در نوسان است. یکی از فایل های رهن و اجاره ترکیبی در این محله برای یک واحد آپارتمان ۲۰۰ متری ۵۰۰ میلیون رهن و ۳۰ میلیون اجاره است که در حدود همین فرمول است.
هر چند که با توجه به همان عدم تناسب در ارزش دارایی و منطقی نبودن پرداخت رهن و اجاره های نجومی، طبعا بسیاری از مالکان به سمت توافق در رهن و اجاره می روند و گاهی خیلی کمتر از فرمول توافق می کنند.
کسب درآمد ۳۰ میلیون در ماه از یک آپارتمان یک درآمد ایده آل و جذاب برای سرمایه گذاران است درآمدی که بدون هیچ دردسر و سر و کله زدن با کارگر و اداراتی که شرکت ها و کارگاه های دارای کارگر و تراکنش مالی را زیر تیغ خود می برند، به دست می آید. اما این شرایط از نظر شاخص های اقتصادی نمایانگر همان بیماری خطرناک عدم تناسب در ارزش دارایی است که در ابتدا به آن اشاره کردیم.
بیراهه های جریان سرمایه در ایران
عدم تناسب در ارزش دارایی باعث می شود که جریان سرمایه در کشورمان در مسیرهای درست و منطقی قرار نگیرند و در نتیجه رشد اقتصادی ناشی از سرمایه گذاری هایی که در کشور می شود، تاثیر چندانی در زندگی مردم و رفاه آنها نداشته باشد.
بازار مسکن الگوی سایر بازارها
جهش قیمت هایی که در سال های اخیر در بازار مسکن شاهدش بودیم مثل سمی بود که در رگ های اقتصاد ایران تزریق شد و منجر به عدم تناسب در ارزش دارایی در حوزه مسکن نسبت به سایر حوزه ها شد و تمامی اجزای اقتصاد را از کار انداخت و البته صاحبان برخی کالاهای دیگر را هم به این وسوسه انداخت که با استفاده از فرمول دلالان و واسطه گران بازار مسکن این عدم تناسب در ارزش دارایی را در بازارهای خود اجرا کنند و اتفاقا در برخی بازارهای دیگر هم این اتفاق افتاد.
در حال حاضر برخی اجزای اقتصاد ایران به مدد این عدم تناسب در ارزش دارایی، سرمایه های بسیاری را به صورت مضر و بی فایده به سوی خود جلب کرده اند و فربه شده اند و برخی اجزای اقتصاد ایران مثل کارخانه ها و تولیدی ها به دلیل تحلیل سرمایه های درگردش نحیف و ضعیف شده اند. در حالی که به صورت ذاتی یک کارخانه و تولیدی ارزش های فراوانی دارد و قابل مقایسه با یک ملک و آپارتمان نیست. اگر امروز این ارزش ذاتی در ظاهر دیده نمی شود به خاطر همان عدم تناسب در ارزش دارایی هاست.
لکسوس ۹ میلیاردی!
بازار خودرو یکی از بازارهایی است که در این سال ها به صورت غیرواقعی رشد کرده و سرمایه های زیادی را به خود جلب کرده است این سرمایه ها در دست دلالان و واسطه گران منجر به افزایش بی رویه قیمت خودروهای به خصوص خارجی شده است.
هم اکنون یک لکسوس ۲۰۱۳ در بازار تهران ۹ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان قیمت خورده است در حالی که قیمت لکسوس ۲۰۱۵ با کارکردی مشابه در کشورهای اروپایی قیمتی معادل یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان دارد. بخش عمده فاصله بین این دو خودروی کارکرده را به حساب دلالی و واسطه گری بگذارید و ببینید که عدم تناسب در ارزش دارایی ها چه بلایی بر سر بازار خودرو آورده است.
کارخانه فروشی برای ورود به بازار واسطه گری
این عدم تناسب در ارزش دارایی عوارض سهمگینی برای اقتصاد دارد البته برخی از این عوارض خیلی زود خود را نشان می دهند و در برخی بخش ها با فاصله چند ماه و یا حتی چند ساله منجر به بروز نارسایی های پردردسری در اقتصاد می شود.
با نگاهی به بازار فروش دستگاه های تولیدی، متوجه یک واقعه عجیب می شویم اگر شما یک دستگاه تولیدی مثل دستگاه تراشکاری را از سازنده بخرید قیمتی به مراتب بالاتر از قیمت دستگاه های به فروش گذاشته می بینید.
در واقع این نشان می دهد که دارنده دستگاه تراشکاری متوجه این عدم تناسب در ارزش دارایی شده است و این که اگر این دستگاه را با قیمت پایین تر از بازار هم بفروشد می تواند با سرمایه آن سودهای کلان بیشتری در حوزه دیگر ببرد.
موضوع کاملا روشن است آن تراشکار که سرمایه های خود را در یک کارگاه گذاشته و هر ماه با کابوس سر رسیدن مامور مالیات یا مامور بیمه یا فلان برگه احضاریه بابت درخواست تصفیه فلان شرکت خدماتی شب راحت ندارد و از سوی دیگر هم با کارگران و مطالبات هر ماه شان روبروست با دیدن رشد روز افزون بازارهای واسطه گری تلاش کند که کارگاه و تمامی تشکیلات کارگاهی خود را تبدیل به سرمایه کند و بدون دردسر به سود های کلان برسد.
او اگر تمام کارگاه خود را تبدیل به یک واحد آپارتمانی هم بکند سود خیلی بیشتری خواهد بود. در عین حال سرمایه اش که همان واحد آپارتمان است در بازار سوداگری با افزایش ارزش خیلی بیشتری از هر کارگاه و کارخانه ای مواجه خواهد بود.
عدم تناسب در ارزش دارایی یعنی این که کارخانه تولیدی قیمتی به مراتب کمتر از یک واحد آپارتمان بسیار معمولی در نقطه ای شهر داشته باشد و اجاره بهای خانه ها بسیار بیشتر از سود به دست آمده از فعالیت مولد باشد.
سخن آخر از سر دلسوزی
به باور من هر مقامی که در ایران به قدرت می رسد اگر دغدغه اقتصاد و معیشت مردم را دارد باید هر چه زودتر به درمان بیماری های خطرناکی مثل عدم تناسب در ارزش دارایی که تلاش کردیم درباره یکی از آنها بنویسیم، بپردازد. هر فعالیت و تلاشی در معیشت مردم که به این درمان ها نپردازد. به نظر می رسد به بیراهه کشاندن انرژی و توان مضاعفی است که دولت ها در ابتدای کار خود دارند و باید از آنها برای ایجاد تحول استفاده کنند.
اکبر بیاتی
